Column overdrachtsbelasting: hoeveel betaal je na 1 januari 2021?

Michel van Zessen is ruim 10 jaar geleden zijn bedrijf gestart. Vanuit zijn zolderkamer is het bedrijf uitgegroeid tot een gerenommeerd kantoor op een toplocatie aan de Johan de Wittstraat in Dordrecht. Vanwege de groei is er begin november 2020 een tweede locatie geopend met wederom een gunstige centrale ligging in de Drechtsteden, namelijk aan de Sophiapromenade in Hendrik-Ido Ambacht. Of het nu gaat om hypotheken, verzekeringen of leningen… We denken met je mee, we geven je advies en we ontzorgen je, want: Van Zessen begrijpt jouw financiële situatie!

Als je een bestaande woning of een andere onroerende zaak koopt is het gebruikelijk dat je overdrachtsbelasting moet betalen. Er gaat vanaf 2021 iets veranderen bij de overdrachtsbelasting: de tarieven wijzigen en soms betaal je zelfs helemaal geen overdrachtsbelasting. In dit artikel leg ik uit wat de belangrijkste wijzigingen zijn.

Met Prinsjesdag 2020 is het wetsvoorstel “Wet differentiatie overdrachtsbelasting” gepubliceerd. Met een groot voor- of nadeel voor huizenkopers, het is maar net welke ‘pet’ de koper op heeft.  Onderdelen daarvan zijn een wijziging in het tarief van de overdrachtsbelasting, een nieuwe vrijstelling voor starters en een wijziging in de doorverkoop-binnen-6-maanden-regeling. Inmiddels ligt dit wetsvoorstel bij de Tweede Kamer.

Achtergrond van de wijzigingen is het verbeteren van de positie van starters op de woningmarkt ten opzichte van beleggers, omdat beleggers starters vooral in (grotere) steden vaak te vlug af zijn. Daardoor is het voor starters steeds moeilijker om een woning te kopen. Dit zijn de belangrijkste punten uit het wetsvoorstel:

Starters betalen geen overdrachtsbelasting bij eerste woning. Als je als starter op de woningmarkt straks een woning koopt, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Er komt hiervoor een vrijstelling in de wet. Er zijn wel voorwaarden, want je moet:

a. tussen de 18 en 35 jaar zijn;
b. een woning kopen;
c. de vrijstelling nog niet eerder hebben ontvangen;
d. die woning als hoofdverblijf gaan gebruiken.

Hoelang blijft deze wet (mits aangenomen in ongewijzigde vorm) geldig?
De vrijstelling geldt in beginsel tot 31 december 2025. Tot deze datum kunnen ‘doorstromers’ die nog geen gebruik gemaakt hebben van de ‘vrijstelling overdrachtsbelasting’ toch als doorstromer (18-35 jaar) ook gebruik maken van de eenmalige vrijstelling. Andere (natuurlijke) personen – die geen starter zijn – betalen (net als nu) bij de aankoop van de woning overdrachtsbelasting tegen een tarief van 2%. De voorwaarden zijn dan wel:

a. je koopt een woning;
b. die als hoofdverblijfplaats zal dienen.

Aanhorigheden
Voor onroerende zaken zoals garages, parkeerplaatsen of schuren (‘aanhorigheden’), die in gebruik zijn bij en dienstbaar zijn aan de woning, geldt ook het tarief van 2% (of de vrijstelling van starters). Voorwaarde is wel dat deze aanhorigheden gelijktijdig met de woning worden verkregen. Als je later (na de aankoop van de woning) een garagebox aan de andere kant van de straat koopt, dan is daar dus vanaf 1 januari 2021 8% overdrachtsbelasting voor verschuldigd. Voor alle andere kopers gaat het overdrachtsbelasting tarief naar 8%.

Bij andere kopers of andere aankopen geldt straks het hogere algemene tarief. Dit tarief is nu 6% en gaat vanaf 2021 naar 8%. Dit hogere tarief geldt dan dus voor:

a. niet-woningen, zoals bedrijfspanden of een perceel grond;
b. woningen die niet (of tijdelijk) als hoofdverblijf worden gebruikt, zoals een vakantiewoning, een woning die ouders kopen voor een kind, of woningen gekocht door beleggers en niet-natuurlijke (rechts)personen, zoals BV’s of woningcorporaties. 

Rechtspersonen en beleggers betalen dus altijd 8% overdrachtsbelasting!

Koper heeft verklaring nodig voor vrijstelling
De koper heeft een verklaring nodig om gebruik te maken van de vrijstelling van overdrachtsbelasting. In de verklaring verklaart de koper dat hij aan de voorwaarden voor de vrijstelling overdrachtsbelasting voldoet. De koper geeft de verklaring af aan de notaris. Is één van de kopers 35 jaar of ouder? Dan betaalt deze koper wel 2% overdrachtsbelasting over het deel van de woning waar hij eigenaar van is. Het is op dit moment nog niet duidelijk hoe die verklaring er precies gaat uitzien.

De voorwaarden gelden per persoon
De voorwaarden voor de startersvrijstelling of het verlaagde tarief worden per persoon bekeken. Dus als twee personen samen aankopen, dan wordt voor elke persoon afzonderlijk beoordeeld of die aan de voorwaarden voldoet.

Overdracht uitstellen naar 2021?
Inmiddels zijn er al de eerste verzoeken binnengekomen om de aankoop van een woning (door een starter) te verschuiven naar januari 2021. Aangezien dit voor beide partijen gevolgen heeft is het verstandig je van tevoren goed te laten informeren!

Invoering wijzigingen overdrachtsbelasting
Het is de bedoeling dat de wijzigingen per 1 januari 2021 ingaan. Het voorstel moet evenwel nog door de Tweede en Eerste Kamer goedgekeurd worden.

Van Zessen Financiële Diensten
Vestiging Dordrecht
Johan de Wittstraat 18
3311 KJ Dordrecht

Van Zessen Financiële Diensten
Vestiging Hendrik-Ido-Ambacht
Sophiapromenade 2
3344 PM Hendrik-Ido-Ambacht

T. 078 842 2004
E. info@vzfd.nl
W. www.vzfd.nl